Agent immobilier

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs.

Cadre juridique

En France, les activités sur les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et de son décret d'application du 20 juillet 1972. Elle encadre les personnes physiques ou morales participant généralement sur les biens d'autrui à la transaction ou la location d'immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière. ^[1] Elle ne s'applique pas aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et représentants de sociétés de construction pour leurs mises en vente. ^[2]

Carte professionnelle

Une carte professionnelle obligatoire est délivrée par la préfecture à la condition de justifier de l'aptitude professionnelle et ne pas souffrir d'une incapacité ou de l'interdiction d'exercer, et d'être couvert par une garantie financière pour les fonds déposés apportée par une assurance agréée mais aussi par une assurance responsabilité civile professionnelle. ^[3] Il existe 3 cartes depuis janvier 2006 : pour la vente d'immeubles dite «transactions sur immeubles et fonds de commerce», pour la gestion de biens loués dite «gestion immobilière» et pour l'activité de «marchand de listes». ^[4]

Habilitation

Une habilitation doit être confiée par un titulaire de la carte à un collaborateur n'étant pas frappé d'une incapacité. Les agents commerciaux non salariés ne peuvent pas détenir de fonds, ni rédiger des contrats, sauf les mandats, ou donner des conseils juridiques. ^[5]

Ce collaborateur est nommé négociateur immobilier, il a pour mission de rapprocher un acheteur d'un vendeur, ou un bailleur d'un preneur. Par sa connaissance des prix du marché, des biens disponibles sur chaque secteur, de la nature de la demande et de l'offre, la notion de veille commerciale sur le marché est essentielle. Il participe à la bonne réalisation des transactions.

Mandat

Les clients de l'agent immobilier le mandatent pour une mission précise : de mettre en vente ou en location leur bien ou de rechercher un bien qui correspond à leur attentes. Ce mandat prend la forme d'une convention rédigée en application des dispositions du code civil sur les contrats, précisant les conditions de manipulation de fonds mais aussi les conditions de détermination de la rémunération et de la partie en ayant la charge. ^[6]

Incapacité

L'agent est frappé d'incapacité d'exercer sa profession en cas de condamnation depuis moins de dix ans pour un crime ou à trois mois de prison ferme pour un délit d'escroquerie, de recel, de blanchiment, de corruption, de faux, d'association de malfaiteurs, de trafic de stupéfiants, de proxénétisme, d'exploitation de personnes, d'infraction à la législation sur les sociétés commerciales, de banqueroute, de prêt usuraire, de jeux de hasard, de trafic financier, de fraude fiscale, de piratage informatique, de discrimination ou pour infraction à l'urbanisme, à la consommation, au code du travail. De même, la destitution d'une profession réglementée ou une faillite personnelle induit cette incapacité. ^[7]

Aptitude

L'agent immobilier doit justifier d'une aptitude professionnelle pour obtenir la carte professionnelle. Celle-ci est justifiée par un diplôme de niveau baccalauréat +3 dans des études juridiques, économiques ou commerciales; un diplôme d'IUT ou un BTS immobilier; le diplôme de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction ainsi qu'à l'habitation, option vente et gestion d'immeuble. D'autre part, elle peut provenir d'une expérience professionnelles de trois ans pour les titulaires du baccalauréat ou de dix ans sinon, réduite à quatre ans pour les cadres; cette expérience pouvant être réduite de moité pour les responsables de succursales. ^[8]

Actions commerciales

Les actions commerciales mises en œuvre par le négociateur immobilier pour la vente du bien sont : panneau (x), annonces dans la presse, présentation dans la vitrine et sur le site internet de l'agence, relance du fichier. Il effectue aussi tout type de démarches sur Internet pour publier ses offres et contacter des acheteurs.

Conseils au vendeur

De plus un bon agent se devra de conseiller son client sur la meilleure façon de présenter son bien qui devient désormais "un produit à vendre". En effet on ne vit pas dans un lieu de la même façon dés lors qu'il devient un "produit". S'il y a lieu, l'agent conseillera nettoyage, réparations, rangement, dépersonnalisation, réorganisation du mobilier allant quelquefois même jusqu'à l'utilisation des services d'un styliste professionnel.

Tout ceci ayant pour objectif de valoriser l'espace et son volume et susciter une première impression positive et accueillante entrainant le fameux "coup de cœur".

Par la suite, et uniquement après cette étape, des photographies d'aussi bonne qualité que envisageable pourront être prises et diffusées sur internet, leur impact étant essentiel pour les demandes subséquentes de renseignements et/ou visites.

Honoraires

En contrepartie de son activité, l'agent reçoit une rémunération. Les honoraires sont libres, le tarif doit être affiché dans la vitrine de l'agent et dans les lieux d'accueil du public. Ils sont fixés sur le mandat de vente qui est obligatoire, mais aussi la partie en supportant la charge, et sont inclus dans le prix de vente des publicités s'ils sont à la charge de l'acquéreur ou du vendeur. ^[9] Leur montant et la partie en ayant la charge sont généralement rappelés dans le contrat de vente ou compromis de vente.

Les barèmes habituels fluctuent selon le montant de la transaction : plus le prix de vente du bien sera élevé, plus le pourcentage de commission sera moindre. On constate généralement que les agences immobilières prennent en moyenne pour les transactions de résidences de 4 à 8% d'honoraires TTC ;^[10] et 8% HT pour les transactions commerciales : fonds de commerces, chambre d'hôtes, hôtels, magasins, bureaux, etc.

Aucun règlement n'est dû, exigible ou acceptable avant qu'une opération soit constatée dans un acte authentique de transfert de propriété, sauf si le mandant est un professionnel auquel cas un règlement est envisageable avant la conclusion effective de l'opération. En cas d'échec du contrat de vente, il n'a par conséquent pas droit à cette rémunération, mais il peut demander une réparation du préjudice subi à la partie par qui l'abandon du contrat est arrivé, si le mandat précise une clause d'exclusivité, pénale ou aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans son intermédiaire. ^[6]

Pour que l'assiette des droits de mutation et des émoluments du notaire ne comprenne pas les honoraires de l'agent, il est courant de mettre ceux-ci à la charge de l'acquéreur : de cette façon, le prix de vente pris en compte à l'acte authentique est le prix "net vendeur". Sans cette disposition, le coût total serait augmenté de 5, 09% de droits de mutations et des émoluments du notaire (environ 1% TTC pour les transactions habituelles) calculées sur la commission. Il est cependant envisageable de conserver la charge des honoraires au vendeur, ce qui est habituel quand qu'il est professionnel : en effet, il pourra récupérer les 19, 6% de TVA ce qui est préférable.

Le négociateur immobilier étant la majorité du temps employé dans une agence immobilière, le montant de ses commissions est calculé selon le contrat qu'il a signé avec celle-ci et peut fluctuer selon son statut : salarié ou agent commercial.

Références

Législation

• Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
• Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce
• Arrêté du 1 septembre 1972 fixant les titres admis en dépôt et leur valeur pour la constitution de la garantie financière, les conditions minimales d'assurance et la forme du document justificatif (JORF du 13 septembre 1972)
• Arrêté du 1 septembre 1972 fixant le modèle du registre répertoire et des carnets de reçus (JORF du 28 septembre 1972)
• Décret n°93-199 du 9 février 1993 relatif aux conditions requises des ressortissants des Etats membres des communautés européennes pour exercer des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
• Arrêté du 13 octobre 1993 relatif a la composition du dossier ainsi qu'aux modalités d'organisation de l'épreuve d'aptitude et du stage d'adaptation prévus par le décret 93199 du 09-02-1993 modifiant le décret 72678 du 20-07-1972 fixant les conditions d'application de la loi 709 du 02-01-1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives a certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
• Arrêté du 18 mars 1996 fixant le modèle de l'attestation de caution ou de consignation pour les prestations touristiques prévue par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par le décret n° 95-818 du 29 juin 1995
• Arrêté du 16 avril 1996 fixant le modèle des registres des conventions prévues par le décret no 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par le décret no 95-818 du 29 juin 1995
• Arrêté du 16 janvier 2002 relatif au droit de constitution et de tenue des dossiers en vue de l'obtention ou du renouvellement des cartes professionnelles nécessaires à l'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et prévues à l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
• Arrêté du 5 février 2002 modifiant l'arrêté du 1er septembre 1972 relatif aux conditions minimales du contrat d'assurance et forme du document justificatif prévus par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
• Décret n° 2002-642 du 29 avril 2002 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
• Décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
• Arrêté du 16 mars 2006 établissant le modèle des cartes professionnelles, de la déclaration d'activité et de l'attestation prévues par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée par l'ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004, réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
• Décret n° 2008-355 du 15 avril 2008 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

Documentation

• Gestion et transaction immobilières, éditions Dalian [prés. en ligne], mise à jour trimestrielle
• Dictionnaire Permanent Transactions immobilières, sous la dir. de Nathalie Champigneulle-Dumas, éditions Législatives [prés. en ligne], bulletins d'information mensuels et mise à jour trimestrielle
• L'agent immobilier, Institut national de la consommation, 25 mars 2006
• Jean-Marie Moyse et Guy Amoyel, Agent immobilier, éditions Delmas, Novembre 2006 (ISBN 2-247-06983-5) [prés. en ligne]
• Vous & l'agent immobilier, Agence Nationale pour l'Information sur le Logement, avril 2002

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La version présentée ici à été extraite depuis cette source le 27/02/2009.
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