Agent immobilier

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs.


Catégories :

Immobilier - Métier

Définitions :

  • professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains...... (source : agimmobilier)
  • intermédiaire professionnel mettant en relation le propriétaire de biens immobiliers et l'acheteur ou le locataire. C'est un mandataire rémunéré par une commission et dont l'activité est réglementée.... (source : sofica-credits)

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs.

Cadre juridique

En France, les activités sur les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et de son décret d'application du 20 juillet 1972. Elle encadre les personnes physiques ou morales participant généralement sur les biens d'autrui à la transaction ou la location d'immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière[1]. Elle ne s'applique pas aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et représentants de sociétés de construction pour leurs mises en vente[2].

Carte professionnelle

Une carte professionnelle obligatoire est délivrée par la préfecture du département du siège de la société exerçant, à la condition de justifier de l'aptitude professionnelle et ne pas souffrir d'une incapacité ou de l'interdiction d'exercer, et d'être couvert par une garantie financière pour les fonds déposés apportée par une assurance agréée mais aussi par une assurance responsabilité civile professionnelle (la garantie financière n'est plus obligatoire pour les professionnels ne recevant plus de fonds depuis Juillet 2010 et ce suite à l'application d'une directive européenne) [3]. Il existe 3 cartes depuis janvier 2006 : pour la vente d'immeubles dite «transactions sur immeubles et fonds de commerce» carte "T" validitée 10 ans, pour la gestion de biens loués dite «gestion immobilière» carte "G" et pour l'activité de «marchand de listes»[4].

Habilitation

Une habilitation doit être confiée par un titulaire de la carte à un collaborateur n'étant pas frappé d'une incapacité. Les agents commerciaux non salariés ne peuvent pas détenir de fonds, ni rédiger des contrats, sauf les mandats, ou donner des conseils juridiques[5].

Ce collaborateur est nommé négociateur immobilier, il a pour mission de rapprocher un acheteur d'un vendeur, ou un bailleur d'un preneur. Par sa connaissance des prix du marché, des biens disponibles sur chaque secteur, de la nature de la demande et de l'offre, la notion de veille commerciale sur le marché est essentielle. Il participe à la bonne réalisation des transactions.

Mandat

Les clients de l'agent immobilier le mandatent pour une mission précise : de mettre en vente ou en location leur bien ou de rechercher un bien qui correspond à leur attentes. Ce mandat prend la forme d'une convention écrite en application des dispositions du code civil sur les contrats, précisant les conditions de manipulation de fonds mais aussi les conditions de détermination de la rémunération et de la partie en ayant la charge[6].

Incapacité

L'agent est frappé d'incapacité d'exercer sa profession en cas de condamnation depuis moins de dix ans pour un crime ou à trois mois de prison ferme pour un délit d'escroquerie, de recel, de blanchiment, de corruption, de faux, d'association de malfaiteurs, de trafic de stupéfiants, de proxénétisme, d'exploitation de personnes, d'infraction à la législation sur les sociétés commerciales, de banqueroute, de prêt usuraire, de jeux de hasard, de trafic financier, de fraude fiscale, de piratage informatique, de discrimination ou pour infraction à l'urbanisme, à la consommation, au code du travail. De même, la destitution d'une profession réglementée ou une faillite personnelle induit cette incapacité[7].

Aptitude

L'agent immobilier doit justifier d'une aptitude professionnelle pour obtenir la carte professionnelle. Celle-ci est justifiée par un diplôme de niveau baccalauréat +3 dans des études juridiques, économiques ou commerciales; un diplôme d'IUT ou un BTS immobilier; le diplôme de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction ainsi qu'à l'habitation, option vente et gestion d'immeuble. D'autre part, elle peut provenir d'une expérience professionnelles de trois ans pour les titulaires du baccalauréat ou de dix ans sinon, réduite à quatre ans pour les cadres; cette expérience pouvant être réduite de moité pour les responsables de succursales[8].

Actions commerciales

Les actions commerciales mises en œuvre par le négociateur immobilier pour la vente du bien sont : panneau (x), annonces dans la presse, présentation dans la vitrine et sur le site internet de l'agence, relance du fichier. Il effectue aussi tout type de démarches sur Internet pour publier ses offres et contacter des acheteurs.


Conseils au vendeur

De plus un bon agent se devra de conseiller son client sur la meilleure façon de présenter son bien qui devient désormais «un produit à vendre». En effet, on ne vit pas dans un lieu de la même façon par conséquent qu'il devient un «produit».

S'il y a lieu, l'agent conseillera nettoyage, réparations, rangement, dépersonnalisation, réorganisation du mobilier allant quelquefois même jusqu'à l'utilisation des services d'un styliste professionnel. En France, ce phénomène, initié aux États-Unis, se nomme le home staging, relooking d'un bien avant sa mise en vente.

Tout ceci ayant pour objectif de valoriser l'espace et son volume et susciter une première impression positive et accueillante entrainant le fameux «coup de cœur».

Par la suite, et uniquement après cette étape, des photographies (d'aussi bonne qualité que envisageable) pourront être prises et diffusées sur Internet, magazines, etc. leur impact étant essentiel pour les demandes subséquentes de renseignements et/ou de visites.

Honoraires

En contrepartie de son activité, l'agent immobilier reçoit une rémunération. Anciennement fixés par un barème national, les honoraires sont désormais libres mais doivent être affichés dans la vitrine et dans les lieux d'accueil du public de l'agence. Au cas par cas, sans jamais pouvoir dépasser les montants affichés, ils sont fixés dans le mandat de vente qui est obligatoire, mais aussi la partie en supportant la charge. Leur montant et la partie en ayant la charge sont obligatoirement rappelés dans le contrat de vente ou compromis de vente (l'avant-contrat).

Dans le cadre d'une publicité, la rémunération de l'intermédiaire quand elle est à la charge du locataire ou de l'acquéreur et qu'elle n'est pas incluse dans le prix annoncé, doit obligatoirement être mentionnée toutes taxes comprises[9].

Les barèmes habituels fluctuent selon le montant de la transaction : plus le prix de vente du bien sera élevé, plus le pourcentage de commission sera moindre. On constate le plus souvent que les agences immobilières prennent en moyenne pour les transactions de biens immobiliers de 4 à 8% d'honoraires TTC[10] et 8% HT pour les transactions commerciales : fonds de commerces, chambre d'hôtes, hôtels, magasins, bureaux, etc.

Aucun règlement n'est dû, exigible ou acceptable avant qu'une opération soit constatée dans un acte authentique de transfert de propriété (signature de l'acte chez le notaire), sauf si le mandant est un professionnel auquel cas un règlement est envisageable avant la conclusion effective de l'opération. En cas d'échec du contrat de vente, il n'a par conséquent pas droit à cette rémunération, mais il peut demander une réparation du préjudice subi à la partie par qui l'abandon du contrat est arrivé, si le mandat précise une clause d'exclusivité s'il a été évincé de la vente, pénale ou aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans son intermédiaire[6].

Pour que l'acquéreur puisse bénéficier d'une réduction sur le calcul de l'assiette des droits de mutation et des émoluments du notaire (fixés par décret), il est habituel de mettre ceux-ci à la charge de l'acquéreur : de cette façon, le prix de vente pris en compte à l'acte authentique est le prix «net vendeur». Sans cette disposition, le coût total serait augmenté de 5, 09% de droits de mutations et des émoluments du notaire (environ 1% TTC pour les transactions habituelles) calculées sur la commission. Il est cependant envisageable de conserver la charge des honoraires au vendeur, ce qui est habituel quand qu'il est professionnel : en effet, il pourra récupérer les 19, 60% de TVA ce qui est préférable. Une autre possibilité de diminuer les frais d'enregistrement consiste à établir une liste de valeurs mobilières laissées dans le bien exemple : meubles de cuisine, électroménager etc. ) et d'attribuer une valeur à chaque objets. En effet, comme les frais d'enregistrements sont calculés sur des biens «immobiliers» et non pas sur des bien mobiliers, l'administration fiscale autorise cette réduction.

Le négociateur immobilier, employé dans une agence immobilière, est rémunéré à la commission. Le montant de ses commissions est calculé selon le contrat qu'il a signé avec celle-ci et peut fluctuer selon son statut : salarié VRP ou agent commercial.

Références

Législation

Documentation


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"L'agent immobilier doit"

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La version présentée ici à été extraite depuis cette source le 15/12/2010.
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